Dnia 6 listopada 2024 r. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów Izby Cywilnej pod sygn. III CZP 27/24 rozstrzygnął istotną rozbieżność w orzecznictwie dotyczącą roszczeń odszkodowawczych z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania. 

Sąd Najwyższy rozstrzygał zagadnienie, czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczegółowymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy z 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy?

Innymi słowy, czy dla uzyskania odszkodowania konieczne jest wykazanie, że na nieruchomość nałożono konkretne nakazy lub zakazy (np. zakaz budowy bez specjalnej izolacji), czy też samo wpisanie nieruchomości w granice OOU – co samo w sobie może negatywnie wpłynąć na jej wartość rynkową – jest wystarczającą podstawą do roszczenia.

Dotychczas prezentowały się dwa kierunki orzecznicze w ramach przedstawionego wyżej zagadnienia:

1. Stanowisko szerokie (traktowane jako tradycyjne, a dominujące do 2022 r.) zakładało, że samo utworzenie OOU stanowi ingerencję w prawo własności, „legalizując” ponadnormatywne immisje (np. hałas lotniczy) i pozbawiając właściciela możliwości ich skutecznego zwalczania. To zaś, zdaniem Sądu, bezpośrednio przekłada się na obniżenie atrakcyjności i wartości nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców (tzw. „stygmatyzacja” lub „skażenie” terenu).

2. Stanowisko wąskie wyrażone w uchwałach Sądu Najwyższego z 2022 r. zakładało natomiast, że roszczenie z art. 129 ust. 2 ustawy POŚ przysługuje tylko wtedy, gdy szkoda wynika bezpośrednio z konkretnych ograniczeń nałożonych na nieruchomość w akcie prawnym ustanawiającym OOU, na podstawie art. 135 ust. 3a ustawy POŚ. Samo znalezienie się w granicach strefy uznawano za niewystarczającą podstawę ku stwierdzeniu przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadzie art. 129 POŚ.

Sąd Najwyższy rozstrzygając postawione zagadnienie prawne opowiedział się za stanowiskiem szerokim.

Istotne w ocenie Sądu Najwyższego jest zestawienie przepisu art. 129 ust. 1 POŚ z przepisem art. 129 ust. 2 POŚ, jako że przepis art. 129 ust. 1 POŚ przyznaje prawo do żądania wykupu nieruchomości tylko w przypadku, gdy korzystanie z niej w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, natomiast art. 129 ust. 2 POŚ zapewnia uprawnienie do odszkodowania już przy samym ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Słusznie stwierdzono, że art. 129 ust. 2 POŚ jako przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej przewiduje jedynie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, bez konieczności spełnienia dalszych przesłanek w postaci niemożliwości lub ograniczenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości – co prowadzi do uznania, że przesłanki korzystania z odpowiednich uprawnień w ramach ust. 1 i 2 nie są identyczne, gdyż ustawodawca sformułował je w odmienny sposób. Przyjęcie takiego samego rozumienia przepisów o różnej treści byłoby sprzeczne z wyraźną wolą ustawodawcy.

Sąd Najwyższy dodatkowo stwierdził, że ingerencja w prawo własności poprzez objęcie nieruchomości OOU – nawet bez nałożenia konkretnych zakazów – jest formą „częściowego wywłaszczenia”. Zgodnie z art. 21 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko za słusznym odszkodowaniem i dla celów publicznych. Tworzenie OOU realizuje cel publiczny (np. rozwój transportu lotniczego), ale nie może się odbywać kosztem jednostki. Zawężająca wykładnia art. 129 ust. 2, pozbawiająca właściciela słusznego odszkodowania, byłaby niezgodna z Konstytucją. Słuszne odszkodowanie jest konieczne dla zachowania konstytucyjnych zasad ochrony własności.