Palka Dąbroś

Niejednokrotnie w trakcie realizacji inwestycji budowlanej dochodzi do konieczności zmiany niektórych elementów wznoszonego obiektu określonych w dokumentacji projektowej. Okoliczność taka jest źródłem utrudnień, zwłaszcza gdy potrzeba takich zmian pojawia się już po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Wówczas wykonanie prac z uwzględnieniem takich zmian prowadziłaby do wzniesienia obiektu sposób niezgodny z treścią decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odstąpienie istotne a odstąpienie nieistotne - różnice pojęć

Kwalifikacja odstąpienia ma doniosłe znaczenie dla późniejszego sposobu postępowania, stąd w tym miejscu wyjaśnione zostaną różnice pomiędzy odstąpieniem istotnym a nieistotnym.

Odstąpienie istotne, zgodnie z art 36a ust. 5 PrBud to odstąpienie w zakresie:

1. projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
   1. powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
   2. wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
   3. liczby kondygnacji;
3. warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 zakres regulacji ustawy Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6. wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
   1. budowy, o której mowa w art. 29 wyłączenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę ust. 1 pkt 1–4, lub
   2. przebudowy, o której mowa w art. 29 wyłączenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 wyłączenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę ust. 3 pkt 3 lit. d;
7. zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym przy czym, zgodnie z ust 5b, przepisów ust. 5 pkt. 1 nie stosuje się do urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury, a przepisów pkt 6 nie stosuje się do:
   1. projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej,
   2. wymagań zawartych w pozwoleniu właściwego konserwatora zabytków wydanego na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Powyższe wyliczenie ma charakter enumeratywny, co oznacza że tylko odstępstwa wskazane w art 36a ust. 5 PrBud mogą stanowić odstępstwo istotne. Wszelkie zmiany niemieszczące się w wymienionym powyżej katalogu stanowią odstępstwo nieistotne. Mimo taksatywnego wyliczenia odstępstw kwalifikowanych jako istotne, do kwalifikacji konkretnej zmiany podchodzić należy w sposób indywidualny, bowiem coś co w przypadku jednej inwestycji będzie odstępstwem istotnym, w przypadku innej może zostać zakwalifikowane odmiennie, np. w wyroku z dnia 10 marca 2004 r. (sygn. IV SA 3274/02) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podwyższenie ściany szczytowej budynku o 60 cm nie stanowiło odstępstwa istotnego w rozumieniu art 36a PrBud, gdyż w wyniku podwyższenia ściany budynku nie doszło do zmniejszenia dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz nie naruszyło interesów osób trzecich. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu, wprowadzenie powyższego przepisu pozwoli na wznoszenie budynków o konstrukcji drewnianej – budynków niskich (N) ZL III lub budynków niskich (N) ZL IV.

Podmiot dokonujący kwalifikacji

Zgodnie z art 36a ust. 6a PrBud, to na projektancie spoczywa ciężar zakwalifikowania określonej zmiany jako odstępstwa istotnego lub nieistotnego. Ocena projektanta nie jest wiążąca dla organu i może zostać zakwestionowana przez organ nadzoru budowlanego, bowiem prowadzenie robót z istotnymi odstępstwami bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną, stąd w przypadku niewłaściwej kwalifikacji dokonanie przez projektanta, inwestor narażonych jest na znaczne koszty związane z ewentualną sankcja wymierzoną przez organ, koniecznością sporządzenia projektu zamiennego lub też przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Kwalifikacja odstępstwa a konieczność zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę

Zgodnie z art. 36a ust. 1 PrBud, istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego dopuszczalne jest jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wówczas konieczne będzie złożenie wniosku o dokonanie takiej zmiany do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę. Wniosek może zostać złożony w formie papierowej lub elektronicznej. Postępowanie zainicjowane wnioskiem prowadzone jest podobnie do postępowania w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak wyłącznie w zakresie zmiany wskazanej we wniosku (art 36a ust. 3 w zw. z art 32-35 PrBud).

W przypadku zmian istotnych dokonanych w obiekcie budowlanym na podstawie zgłoszenia wymagało będzie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo ponownego zgłoszenia (art 36a ust. 1a PrBud). Jeżeli planowane zmiany stanowią odstępstwo nieistotne, nie jest konieczne złożenie wniosku, o którym mowa powyżej. Projektant powinien wówczas opis oraz rysunek dokonanych zmian dołączyć do dokumentacji budowy, które wraz z tą dokumentacją powinny zostać dołączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 36a ust. 6 PrBud).

Konsekwencje dokonania odstępstwa istotnego bez uzyskania decyzji organu administracji architektoniczno-budowlanej

Wybudowanie obiektu z istotnymi odstępstwami bez uzyskania decyzji zmieniającej decyzję  o pozwoleniu na budowę stanowi samowolę budowlaną w zakresie tych odstępstw (np. wyr. WSA w Warszawie z 9.9.2004 r., IV SA 843/03). Wobec tego inwestor realizujący roboty budowlane w ramach odstępstwa, wobec którego nie uzyskał decyzji zmieniającej decyzję o pozwoleniu na budowę, musi liczyć się z koniecznością wymierzenia wobec niego kary grzywny, a także zobowiązania do wykonania projektu zamiennego lub przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z prawem (art 51 ust. 1 pkt 3 PrBud).