Palka Dąbroś

W wielu wypadkach realizacja robót budowlanych wymaga skorzystania z cudzej nieruchomości, najczęściej sąsiadującej z nieruchomością, na której realizowane są prace. W takiej sytuacji brak zgody właściciela na wejścia na tę nieruchomość może uniemożliwić realizację prac. W niniejszym wpisie przedstawimy Państwu prawne możliwości działania w takiej sytuacji.

Zgoda właściciela

Powyższe stanowi przedmiot regulacji artykułu 47 ustawy z dnia 07.07.1994 r. - Prawo budowlanego. Zgodnie z paragrafem pierwszym tego przepisu, Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Ustalenia takie mają niewątpliwie charakter cywilnoprawny. Udzielenie zgody na skorzystanie z nieruchomości w orzecznictwie kwalifikowane było jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (np. w wyroku NSA z dnia 6 czerwca 2023 r. II OSK 2022/20) zatem jeżeli nieruchomość sąsiednia jest przedmiotem współwłasności, niezbędne będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny.

Decyzja zastępująca zgodę

W przypadku odmowy udzielenia zgody przez właściciela, możliwe jest uzyskanie decyzji administracyjnej zastępującej taką zgodę (art. 47 ust. 2 PrBud). Decyzja wydawana jest przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku przez inwestora. Organ rozstrzyga o niezbędności wejścia do sąsiedniego lokalu, budynku lub nieruchomości. Warto wskazać iż organ administracji architektoniczno-budowlanej nie rozstrzyga o kwestii wysokości oraz zakresu rekompensaty za szkodę wyrządzoną w związku z wejściem na teren nieruchomości oraz prowadzeniem prac jeżeli strony same nie poczyniły ustalenia w tym zakresie. Decyzja taka może być wydana jedynie w przypadku prowadzenia robót w sposób legalnych, po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonaniu skutecznego zgłoszenia.

We wniosku należy wskazać dane inwestora, organ do którego kierowany jest wniosek, oznaczenie sąsiedniej nieruchomości, określenie prac przygotowawczych lub robót, uzasadnienie wniosku, informację o podstawie prawnej prowadzenia robót (m.in. decyzja o pozwoleniu na budowę, zgłoszenie), oświadczenie o korespondencji elektronicznej, datę i podpis inwestora oraz wymienienie załączników. Do wniosku warto załączyć dokument potwierdzający fakt nieskuteczności próby otrzymania zgody od właściciela (np. pismo zawierające odmowę, korespondencję email).

Od decyzji wydanej zgodnie z art. 47 ust. 2 PrBud stronom przysługuje odwołanie w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji (art. 129 § 2 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego). Odwołanie wnosi się do organu wyższego stopnia, którym jest wojewoda, a w przypadku decyzji wydanej przez wojewodę działającego jako organ pierwszego stopnia (przypadki z art. 82 ust. 3 PrBud), do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Warto wskazać, że w przypadku skutecznego wniesienia odwołania od decyzji wydanej w trybie art. 47 ust. 2 PrBud, zgodnie z art. 130 § 2 KPA dochodzi do wstrzymania wykonalności decyzji z mocy prawa. Wówczas Inwestor nie może dokonać wejścia na teren cudzej nieruchomości celem prowadzenia prac do czasu rozstrzygnięcia odwołania przez organ wyższego stopnia.

Skarga do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę a możliwość otrzymania decyzji w trybie art. 47 § 2 PrBud

Problem ten rozstrzygany był przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 czerwca 2023 r. II OSK 2022/20. Zgodnie z tym orzeczeniem, jeżeli sąd administracyjny nie wydał postanowienia o wstrzymaniu wykonalności decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzja ta jest wykonalna, a więc wniesienie skargi samo nie wstrzymuje możliwości wykonywania czynności na podstawie tej decyzji (art. 61 § 1 ustawy z dnia 30.08.2022 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).