Palka Dąbroś

W ostatnim czasie ukazało się orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2025 r. (sygn. II OSK 332/24), który orzekał w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyła właścicielka nieruchomości sąsiedniej, a następnie po utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji przez SKO złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który uznał skargę za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw.

Właścicielka sąsiadującej nieruchomości zamierzała wykazać, że w niniejszym stanie inwestycja budowlana objęta zaskarżoną decyzją o warunkach zabudowy nie wykazywała kontynuacji funkcji i cech zabudowy w swoim projektowanym zamierzeniu. W swoim stanowisku podnosiła, że wymóg kontynuacji nie został spełniony z uwagi na wyniesienie sąsiadujących działek, których to poziom gruntu działek objętych ustalonymi warunkami zabudowy znajdywał się ok. 2 m wyżej w stosunku do poziomu gruntu nieruchomości należącej do skarżącej właścicielki – co powodowało znaczne zawyżenie maksymalnych poziomów elewacji frontowej oraz wysokości kalenicy.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego stanowisko właścicielki sąsiadującej nieruchomości stało w sprzeczności z utrwalonym przyjęciem, że kontynuację funkcji zabudowy należy rozumieć szeroko, a rozstrzyganie wątpliwości powinno następować na rzecz uprawnień właściciela, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. NSA podniósł, że w istocie jedynym wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego. Jednakże przeprowadzona ocena nie powinna być nadmiernie sformalizowana i arbitralna, jak i nie powinna prowadzić do udaremnienia zamierzenia objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że tereny inwestycyjne powinny być maksymalnie wykorzystywane, a to przez wzgląd na zasadę ekonomicznego wykorzystania przestrzeni, która wynika z przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (art. 1 ust. 2 UZP). Działki objęte wnioskiem inwestora położone w niniejszej sprawie były w sąsiedztwie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi przeważnie jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, bliźniaczej, wolnostojącej, a także nielicznymi budynkami wielorodzinnymi. NSA uznał, że jest to zatem teren pozwalający na budowę dalszych obiektów o takim przeznaczeniu – kontynuujących cechy i parametry zabudowy.

Kontroli de facto podlega zgodność z prawem ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej. Decyzja o warunkach zabudowy terenu ma charakter promesy, czyli rozstrzygnięcia dającego możliwość realizacji planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Decyzja ta nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do jej podjęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli tylko wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom przewidzianym w przepisach. Decyzja odmowna wydana może zostać jedynie w przypadku, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki. Decyzja o warunkach zabudowy służy jedynie określeniu możliwego sposobu zagospodarowania terenu po spełnieniu wymagań wynikających z obowiązującego prawa.