Palka Dąbroś

W wyroku z dnia 4 grudnia 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku  utrzymał w mocy decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 19 kwietnia 2024 r., w której to uchylono decyzję organu I instancji (Starosty Puckiego) w przedmiocie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę z dotychczasowego inwestora na skarżących wydając jednocześnie decyzję o odmowie przeniesienia pozwolenia.

W styczniu 2024 r. skarżący wystąpili do organu o przeniesienie na swoją rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącego zamierzenia – domu jednorodzinnego wznoszonego według projektu typowego z dotychczasowego inwestora na skarżących, którzy otrzymali w darowiźnie działkę, na której realizowane było to zamierzenie budowlane.

W międzyczasie doszło do złożenia przez poprzednich inwestorów – darczyńców złożenia oświadczenia przed notariuszem o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu oraz zainicjowano w tej sprawie postępowanie sądowe.

W toku postępowania poprzedni inwestor (darczyńca) poinformował, że nie wyraża zgody na przeniesienie decyzji na nowych inwestorów, a w sprawie to czy się postępowanie sądowe.

Po wydaniu decyzji przez organ I instancji, poprzedni inwestor wniósł odwołanie, w którym wskazał, iż wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie spełnia wymagań wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Poprzedni inwestor wskazał, że doszło do zmian danych ewidencyjnych polegających na podziale działki, na której realizowane jest to zamierzenie budowlane na dwie działki ewidencyjne.

Wojewoda, na skutek rozpoznania odwołania, uchylił zaskarżoną decyzję Starosty Puckiego i orzekł o odmowie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Wojewoda wskazał na pewne braki wniosku inicjującego postępowanie polegające na braku jego kompletności oraz nieprecyzyjnym sformułowaniu żądania. We wniosku podano niepełną nazwę zamierzenia budowlanego, złą datę wydania decyzji podlegającej przeniesieniu, a także nie wskazano lokalizacji tego zamierzenia. Dopiero z akt sprawy wynika, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczy jedynie fragmentu jednej z działek inwestycyjnej w części będącej własnością skarżących. Wnioskodawcy jednak oświadczyli, że przejmują na siebie warunki zawarte w decyzji co należy rozumieć jako całej, bez ograniczenia co do części, do której przysługiwał im tytuł prawny. Starosta Pucki, pomimo nieprecyzyjnie określonego żądania przez wnioskodawców, potraktował wniosek jako dotyczący częściowego przeniesienia wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wojewoda ocenił za nieprawidłowe wydanie decyzji przez organ I instancji bez uprzedniego wezwania wnioskodawców do jednoznacznego określenia charakteru żądania, co zdaniem organu II instancji, naruszało zasady postępowania administracyjnego.

Odnosząc się do kwestii samego przeniesienia decyzji, wnioskodawcy złożyli oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego wyłącznie do jednej działki, dla której rzeczona decyzja została wydana. W międzyczasie doszło natomiast do podziału tej działki na dwie. Wobec tego złożone przez nowych inwestorów oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie dotyczyło dwóch działek inwestycyjnych, które objęte były wydanym pozwoleniem na budowę, zgodnie z zatwierdzoną dokumentacją projektową. Wnioskodawcy w momencie złożenia wniosku byli współwłaścicielami jedynie jednej z dwóch działek ewidencyjnych objętych wydaną decyzją o pozwoleniu na budowę nie dysponując przy tym żadnym tytułem prawnym do drugiej działki. Zgodnie ze zdaniem organu II instancji, art. 40 Prawa budowlanego nie dopuszcza przeniesienia pozwoleniu na budowę wyłącznie w części, do której nowy inwestor posiada tytuł prawny. W przypadku tego przepisu intencją ustawodawcy było wyłącznie pozwolenie stronom uniknięcia ponownej procedury zyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku zmiany adresata decyzji. Wskazano również, że decyzja o pozwoleniu na budowę obejmuje również projekt zagospodarowania terenu będący integralną częścią projektu budowlanego, w którym jednocześnie określono granice terenu inwestycji. Stąd nawet jeżeli obiekt zlokalizowany jest w całości w granicach działki, do której tytułem prawnym dysponują wnioskodawcy, przeniesienie decyzji stanowiłoby naruszenie warunków decyzji wydanej pierwotnie, stąd zmiana inwestora po geodezyjnym podziale działki będącej terenem inwestycyjnym w trybie art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego w przypadku dysponowania przez nowego inwestora tytułem prawnym jedynie do części pierwotnego terenu objętego inwestycją jest niedopuszczalna.

Wnioskodawcy złożyli skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Zdaniem skarżących, przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w niniejszej sytuacji w trybie art. 40 ust. 1 pkt i ust 1a Prawa budowlanego jest co do zasady dopuszczalne, przy czym organ powinien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające zmierzające do ustalenia, czy pomimo podziału możliwości możliwe jest zachowanie wymogów wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę samodzielnie dla działki, do której tytułem prawnym dysponują i na której położony będzie obiekt, którego dotyczy decyzja. Jeżeli w wyniku postępowania wyjaśniającego okaże się, że na terenie tej działki można realizować inwestycję objętą pozwoleniem na budowę bez istotnych zmian jej warunków, nie ma przeszkód do uwzględnienia wniosku i przeniesienia decyzji na skarżących. Podkreślali oni ponadto, iż działka, do której tytułem prawnym dysponują, spełnia wszystkie kryteria samodzielnie funkcjonującej nieruchomości budownictwa jednorodzinnego wraz z prawnie uregulowanym dostępem do drogi publicznej, a wszelkie kwestie związane z różnicami w zagospodarowaniu gruntu (przebieg powierzchni podjazdu oraz przebieg przyłączy) mogą zostać zakwalifikowane jako nieistotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego.

WSA w Gdańsku, rozpoznając skargę, doszedł do wniosku, że decyzja Wojewody Pomorskiego odpowiada prawu.

W orzecznictwie co do zasady przyjęto, że możliwe jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę również w części dotyczącej objętego decyzją zamierzenia inwestycyjnego, jeżeli da się ono wyodrębnić i może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jak wskazał Sąd, podział ewidencyjny działki budowlanej, na której ma być realizowane zamierzenie inwestycyjnej, nie umożliwia a priori przeniesienia tej decyzji (w części) na nowego adresata. Rzeczą organów orzekających w sprawie jest bowiem ustalenie, czy w nowych okolicznościach przyjęcie warunków dotychczasowego pozwolenia na budowę jest nadal możliwe. Dotyczy to tak prawa kontynuowania procesu inwestycyjnego zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę, jak i ponoszenia konsekwencji wynikających z dotychczasowego procesu inwestycyjnego.

Zdaniem Sądu, drodze decyzji o pozwoleniu na budowę ulega zatwierdzeniu projekt zagospodarowania terenu, który obejmuje: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, urządzeń budowlanych usytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni wraz ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wzajemnych odległości obiektów, rzędnych i wymiarów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, a także informację o obszarze oddziaływania obiektu.

W przedmiotowej sprawie Wojewoda ustalił, iż ze względu na istniejący konflikt sąsiedzki, nie jest możliwe zrealizowanie przez nowych inwestorów wszystkich istotnych warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotyczyło to przede wszystkim zaprojektowanego w pozwoleniu przebiegu sieci zasilających nieruchomość w energię elektryczną, wodę oraz odprowadzenie ścieków. Uzbrojenie działki miało przechodzić przez nieruchomość należącą do poprzednich inwestorów, którzy od początku sprzeciwiali się przeniesieniu decyzji na nowych inwestorów. Nowi inwestorzy podjęli działania celem umożliwienia nowego przebiegu uzbrojenia działki. Wskazuje to na dokonanie w przyszłości istotnych zmian w zatwierdzonym projekcie zagospodarowania terenu. Ponadto inwestorzy dokonali zmiany w zakresie odprowadzenia ścieków, gdyż zamiast przeprowadzenia, zgodnie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania terenu, kanalizacji sanitarnej przez działkę sąsiednią, zamierzają zmienić sposób odprowadzania ścieków i umieścić na terenie nieruchomości objętej zamierzeniem zbiornik na ścieki sanitarne. Sąd Administracyjny nie zgodził się z poglądem skarżących, zgodnie z którym zmiany te mogą zostać zakwalifikowane jako odstępstwa nieistotne od zatwierdzonego projektu budowlanego. Wobec tego, w przedmiotowej sprawie, nie jest możliwe zrealizowanie zamierzenia budowlanego zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę ze względu na konieczność zmiany przebiegu uzbrojenia działki, co stanowi odstępstwo istotne od decyzji o pozwoleniu na budowę. Niemożliwe jest zatem przeniesienie tej decyzji na nowych inwestorów w trybie art. 40 Prawa budowlanego.