Palka Dąbroś

Podatek od nieruchomości zasadniczo obciąża właścicieli nieruchomości, przy czym stawki podatku w zależności od przyjęcia kwalifikacji podatkowej jako lokal mieszkalny zajęty na działalność gospodarczą lub jako lokal mieszkalny niezajęty na taką działalność różnią się nawet 30-krotnie. Nic więc dziwnego, że podatnicy często wchodzili w spory z organami podatkowymi, by wykazać swoje prawo do stosowania niskiej stawki podatku od nieruchomości właściwej dla  lokali mieszkalnych niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Tego rodzaju spory niejednokrotnie musiały zostać jednak rozstrzygnięte przez sądy administracyjne.

Przez długi czas w orzecznictwie sądów administracyjnych występowała znacząca niepewność co do kwalifikacji danego lokalu mieszkalnego jako zajętego na działalność gospodarczą, czy też jako lokalu mieszkalnego niezajętego na taką działalność (np. w czerwcu 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał orzeczenie niekorzystne dla wynajmującego – sygn. I SA/Gd 169/24, podczas gdy w kwietniu 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozstrzygnął na korzyść wynajmującego– sygn. I SA/Kr 210/24).

W takich realiach organy podatkowe zasadniczo zatem miały oparcie w niektórych orzeczeniach sądów administracyjnych, by opodatkować lokale mieszkalne przedsiębiorców najwyższymi stawkami podatkowymi.

Na opisanym tle podjęte zostało natomiast bardzo istotne orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku stanowiące korzystne rozstrzygnięcie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi.

Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku (sygn. III FPS 2/24) diametralnie zmienia dotychczas chwiejne orzecznictwo sądów administracyjnych, przyjmując, że:

„Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych, istotne jest to, by w budynku (lokalu) takim realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę.”.

Co istotne, przedmiotowe orzeczenie nie jest wyrokiem, ale uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego, więc jej treść wiąże wszystkie sądy administracyjne w Polsce.

Ponadto, uchwała została wydana bez związku ze zmianą treści ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. To z kolei oznacza, że podatnicy, którzy dotąd wynajmowali lokale mieszkalne, w których najemcy zaspokajali w sposób trwały swoje potrzeby mieszkaniowe, mogą mieć obecnie możliwość, by na podstawie wniosków płynących z tej uchwały dokonać korekt swoich deklaracji DN-1 za cały okres jeszcze nieprzedawniony (czyli za okres 2020-2025).

Dodać także trzeba, że od początku roku 2025 pojawiają się orzeczenia Wojewódzkich Sądów Administracyjnych wskazujące na respektowanie w swoich wyrokach wniosków wypływających z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego. Dla przykładu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach dnia 9 stycznia (sygn. I SA/Gl 987/24) orzekł na korzyść spółki z o.o. wynajmującej w ramach długotrwałego najmu komercyjnego posiadane przez siebie lokale mieszkalne, przy czym przedmiotem przeważającej działalności spółki wedle PKD był wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.