Palka Dąbroś

Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł w sprawie (sygn. II SA/Gd 675/24) ze skargi J.O. i M.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku (SKO) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Stan faktyczny

W 2021 r. Rada Gminy Wicko uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), którym zmienione zostało przeznaczenie działki należącej do J.O i M.O. z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej. W 2023 r. doszło do zbycia nieruchomości obejmującej ww. działkę, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem MPZP. Wobec spełnienia przesłanek art. 36 ust. 4 ustawy o o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: UPZP) Wójt Gminy Wicko wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem MPZP i zbyciem przedmiotowej nieruchomości. Wobec powyższego Wójt zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opinii dotyczącej możliwości wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Sporządzona opinia wskazała na możliwość wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. UPZP. Po uzyskaniu przedmiotowej opinii Wójt Gminy Wicko zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, w którym została określona wartość nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu.

W sprawie stwierdzono, że do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po uchwaleniu planu miejscowego rzeczoznawca przyjął grunty o przeznaczeniu rolnym z dopuszczoną formą zabudowy zagrodowej, jak i te grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Stanowisko Skarżących oraz SKO

Skarżący zarzucili organom naruszenie przepisów m.in. w zakresie nieprawidłowego ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, pomimo braku faktycznej zmiany sposobu jej wykorzystania, nieuwzględnienie wpływu nakładów poczynionych przez skarżących na wzrost wartości nieruchomości, błędy w operacie szacunkowym, w tym nieprawidłowe określenie powierzchni działki oraz brak uwzględnienia cech obniżających wartość nieruchomości, nieprawidłowe przyjęcie transakcji porównawczych z lat 2021-2022, zamiast transakcji z okresu sprzedaży nieruchomości (luty 2023 r.).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze jednakże utrzymało decyzję Wójta Gminy Wicko, argumentując m.in., że: wszystkie przesłanki do naliczenia opłaty zostały spełnione, w tym wzrost wartości nieruchomości wynikający z uchwalenia planu miejscowego, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a wartość nieruchomości została określona zgodnie z przepisami.

Wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w niniejszej sprawie uznał, że Organy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie dokonały rzetelnej oceny operatu szacunkowego. Co istotne, WSA wskazał, że Organy rozpoznając sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Zwrócono ponadto uwagę, że żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie operatu szacunkowego nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W takiej sytuacji organ może m.in. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu.

Na gruncie niniejszej sprawy pamiętać należy, że organ nie może wnikać w merytoryczny zakres wykonanego operatu szacunkowego, jednakże nie oznacza to, że organ nie powinien wyjaśnić wątpliwości natury logicznej.